정부도 인정한 건설 공사비 상승 - 분양가 상한제 비정기 조정

국토교통부는 건설원가 상승과 주택공급 감소에 대응하기 위하여 분양가 상한제를  수정하였다. 분양가에 정비사업 등 필수 발생 비용 반영, 기본형건축비 비정기 조정 요건 추가 등 제도개선 등이 그 주된 내용이다.

 

도입 배경

늘어나는 건설자재비, 인건비

코로나19가 장기화되면서  글로벌 물류망 붕괴, 통화 팽창정책으로 인한 인플레이션, 우크라이나 전쟁 등으로 인하여 철근, 콘크리트뿐 아니라 시멘트, 알루미늄폼 등 건설자재 가격이 동시다발적으로 오르고 있다.

건자재 값 급등

 

 

수주하지 않는 것이 돈 버는 것 - 눈앞에 나타난 현실

신규 분양, 착공은 없고

주택 건설은 착공부터 준공까지 대략 2년여의 시간이 걸리기 때문에, 그 사이에 발생한 자재비, 인건비 상승분이 문제가 된다. 건설비가 너무 많이 올라버린 경우 일반 분양자에게 추가 공사금을 부담시킬 수 없고, 재건축 사업현장의 경우에는 조합원에게 부담을 요청할 수 있으나, 흔쾌히 부담하는 조합은 없고 결국 소송으로 가는 경우가 많다.

 

게다가, 분양가 상한제로 인하여, 최초 분양계획 당시부터 타이트한 가격에 분양하다 보니, 오히려 수주할수록 마이너스라는 이야기도 들려온다.

 

결국 건설사들은 신규수주를 적극적으로 하지 않고 있으며, 착공 또한 망설이고 있다.

국토교통부

 

기존 공사장마저 멈추어버렸다.

뿐만 아니라, 철근콘크리트 연합회 소속 전국 5대 권역 산하 184개 전문건설사는 계약 단가 조정에 불응한 종합건설사 현장을 대상으로 7월 1일에 셧다운에 돌입키로 하는 등 쉽지 않은 상황이다.

셧다운 참여 예상 목록

 

 

정부의 고민

분양가 상한제를 없애자니 자산 거품이 걱정된다.

아파트 현장의 최소한의 사업성을 보장하고, 공사기간 동안의 불확실성을 완화하기 위하여, 정부는 분양가 상한제를 없애는 방법이 있다. 그러나, 코로나 대응을 위한 확대재정으로 자산 가격이 과도하게 상승하고, 특히나 부동산에 자산 쏠림이 강한 우리나라 특성상 분양가 상한제를 당장 없애버리는 건 불붙은 자산시장에, 그리고 다가오는 금리인상기에 적절하지 못한 대응이다.

 

분양가 상한제의 개선으로 해결 시도

그래서 정부는 몇 가지 단점을 손보아 발표했다.

1. 분양가에 포함되는 비용 범위 확대

공공택지 외의 택지에 적용되는 택지 가산비에 정비사업 등 추진과정에서 필수적으로 발생하는 주거이전비, 이사비, 영업 손실보상비, 명도 소송비, 이주비 금융비용, 총회 등 필수 소요 경비를 추가하였다. 주로 재건축 사업현장에서 일반분양가를 산정할 때 혜택을 볼 수 있다.

 

2. 비정기 조정이 쉽도록 규정 변경

분양가 산정 시 기본이 되는 기본형 건축비는 정기 고시가 연 2회(3월, 9월)로 정해져 있으나, 급격한 건축원가 상승 시에 비정기로 조정할 수 있었다. 그동안은 비정기 조정 요건이 까다로웠으나, 더 쉽게 조정할 수 있도록 기준을 바꾸었다. 

 

이번에 신설된 비정기 조정 요건에 따라, 기본형 건축비를 직전 고시(3월) 대비 1.53% 상승 조정했다.

- 182만 9천 원(22.3)  -> 185만 7천 원(22.7)

- 지상층 기본형 건축비(㎡당, 16∼25층 이하, 전용면적 60㎡ ∼ 85㎡의 경우)

 

3. 분양가 심사제도 합리화

HUG(주택도시 보증 공사) 고분양가 심사 시 “자재비 가산제도 도입”, 인근 사업장 선정 기준 합리화(준공 20년→10년 이내 사업장), 비교 사업장 선정 시 세부 평가기준 및 배점 공개 등을 통해 최대한 시장 상황에 맞춘 분양가 심사가 이루어지도록 하였다.

 

잘 작동할까?

정부로서는 민간에 대한 최대한의 성의 표시로 보인다. 분양가 상한제를 섣불리 폐지할 수 없는 상황에서, 최대한 시장에 가격을 높일 수 있는 수단을 빠르게 동원하여, 적극적으로 분양을 지원하고 있다.

 

다만, 현재의 착공 감소가 단순히 국내의 규제환경 때문이라기보다는 대외적인 영향에 따른 반응이기 때문에, 국내 규제 완화로 얼마나 효과를 볼지는 불확실하다.